四川省物业管理条例解读

　　一、物业费说涨就涨?这14项事项由业主共同决定

　　物业服务人可以自行调整物业费吗?物业服务人不称职，业主能否对其进行解聘?对此，《条例》明确了14项由业主共同决定的事项：

　　1、制定和修改业主大会议事规则;

　　2、制定和修改管理规约;

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　4、选聘和解聘物业服务人;

　　5、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　7、改建、重建建筑物及其附属设施;

　　8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　9、在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备;

　　10、物业服务区域划分与调整;

　　11、实施自行管理;

　　12、物业费调整;

　　13、设立业主代表大会以及确定其职责;

　　14、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　《条例》提出，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;其余事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　二、业主大会开不了?街道乡镇应组织、指导、协调设立

　　《条例》明确，街道办事处(乡镇人民政府)应组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届。符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　1、交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;

　　2、首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;

　　3、前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

　　建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。建设单位、业主、物业服务人应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。

　　《条例》还明确，首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，县(市、区)人民政府可以给予补助。

　　而对于不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主可向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请，街道办事处(乡镇人民政府)应当组建该物业服务区域的物业管理委员会。

　　三、共有部分收益该归谁?设立业主共有资金账户进行管理

　　《条例》提出，利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。

　　《条例》明确，物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况，且每半年至少公示一次。

　　四、强制业主刷脸进小区?物业服务人的这些行为被禁止

　　《条例》明确，物业服务人不得违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准;不得擅自利用业主共有部分开展经营活动;不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益;不得抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;不得泄露业主信息;不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备;不得采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费;不得与业主委员会成员串通，损害业主利益等。

　　五、物业盘踞不退场?责令物业服务人限期移交、退出

　　《条例》明确，物业服务合同解除或者终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

　　物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令物业服务人限期移交、退出。县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到请求之日起三个工作日内责令物业服务人限期移交、退出。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷，街道办事处(乡镇人民政府)应当确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。街道办事处(乡镇人民政府)应当自确定应急物业服务人之日起六个月内组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。

　　新修订的《四川省物业管理条例》还补充了生活垃圾分类、老旧小区物业管理、物业管理委员会、紧急维修资金垫付等内容，并针对建设单位不履行保修义务，物业服务人挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益和不公示、不公开、不移交等违法行为设定了罚则。比如规定：物业服务人抬高、虚增、截留由业主支付的维修资金、电梯检测以及业主共同支付的其他费用的，责令改正，没收违法所得，依法赔偿相关损失，并处五万元以上二十万元以下罚款等。