连云港市市区商品房预售资金监管实施细则

　　关于修订印发连云港市市区商品房预售资金监管实施细则的通知

　　市区各房地产开发企业，各商业银行：

　　为贯彻落实《连云港市市区商品房预售资金监管办法》(连政规发〔2023〕5号)，加强和规范商品房预售资金监管，维护购房人合法权益，市住房和城乡建设局、中国人民银行连云港市中心支行、中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局对原《连云港市市区商品房预售资金监管实施细则》(连住房规发〔2016〕1号)进行了修订。现印发给你们，请遵照执行。

　　连云港市住房和城乡建设局

　　中国人民银行连云港市中心支行

　　中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局

　　2023年5月26日

　　连云港市市区商品房预售资金监管实施细则

　　为贯彻落实《连云港市市区商品房预售资金监管办法》(连政规发〔2023〕5号)(以下简称《办法》)，加强和规范商品房预售资金监管，维护购房人合法权益，结合工作实际，制定本实施细则。

　　一、监管范围

　　(一)本市市区行政区域内取得商品房预售许可的项目(不包括保障性住房项目)，其预售资金一律纳入政府监管。商品房预售资金(以下简称预售资金)包括购房人支付的定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款。

　　(二)房地产开发企业预售的商品房用于政府及各类企业作为征收安置房用途的，其预售资金纳入监管。

　　二、监管部门职责

　　(三)市住房和城乡建设局委托局下属预售资金监管机构(以下简称“监管机构”)具体负责海州区、连云区、高新区、徐圩新区等区域范围内商品房预售资金监管工作，开发区住房和城乡建设局经市住房和城乡建设局赋权作为监管机构，负责本区域范围内商品房预售资金的具体监管工作。监管机构承担以下职责：

　　1.对已签订商品房预售资金监管协议的项目，监管机构应及时在市住房和城乡建设局门户网站公示监管银行及监管账号，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明。

　　2.建立本市市区范围内统一的商品房预售资金监管系统(以下简称“监管系统”)，及时维护升级，对商品房预售资金实施网络化管理，提供高效便捷的服务。

　　3.依据预售资金监管三方协议定期对开发企业预售资金缴存、使用情况进行检查，发现问题，根据实际情况及时采取限制用款、约谈、责令整改、限制销售等措施。

　　4.建立本市市区范围内统一的监管银行考核评估标准，负责对监管银行进行季度和年度考核评估，并将考核评估结果通报金融监管部门，促进监管银行不断提升服务水平和服务质量。

　　(四)中国人民银行连云港市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

　　(五)中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　三、房地产开发企业管理

　　(六)房地产开发企业在商品房预售项目售楼处公示栏内公示《商品房预售许可证》，要求购房人将购房款直接存入开发企业开设的监管账户。房地产开发企业不得用企业一般账户收取购房款。

　　(七)房地产开发企业应当为购房人出具《商品房预售资金缴交单》，在售楼处使用资金监管专用缴款设备，购房人凭《商品房预售资金缴交单》通过资金监管专用缴款设备、监管银行网点转账等方式将首付款、分期款直接交入开发企业监管账户。购房资金足额缴存后，方可办理商品房买卖合同网上备案。

　　(八)开发企业应及时在监管系统上将已存入监管账户资金所对应的《商品房预售资金缴交单》信息发送到监管银行进行确认。

　　(九)房地产开发企业申请使用预售资金须提供真实有效的合同及进度证明材料，不得提供虚假材料套取预售资金，否则应承担相应的法律责任。

　　(十)房地产开发企业每月向监管机构提交监管账户银行对账单以供核对。

　　四、监管银行管理

　　(十一)中标商业银行与监管机构签订《商品房预售资金监管合作协议》,配合监管机构对预售资金的缴存和使用进行管理。

　　(十二)监管银行对网络监管系统及时进行升级，满足监管系统账户资金按时归集的要求，向监管机构实时传输预售资金缴存、支付、按揭贷款发放等数据信息，实现实时对接。

　　(十三)监管银行应将按揭贷款在放款当日，全额、直接存入开发企业开设的监管账户或监管机构开设的按揭贷款备用账户，并及时将预售资金归集到监管机构开设的监管账户。

　　(十四)监管银行应将缴存到监管账户的预售资金对照房地产开发企业发送的《商品房预售资金缴交单》信息及时进行确认。

　　(十五)监管银行应按监管机构出具的《商品房预售资金拨付通知书》内容划转预售资金，不得擅自支付、超额支付、故意拖延支付，不得挪用。监管银行违反《商品房预售资金监管合作协议》，未经监管机构同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　(十六)监管银行要严格按照预售资金监管三方协议做好监管账户监控，负责与监管部门进行对账。

　　(十七)监管银行应每季度按时给开发企业结息，并将数据及时上传监管系统。

　　(十八)监管银行遵守监管账户有关数据信息保密规定，共同维护开发企业、购房人的合法权益。

　　五、监管协议签订

　　(十九)房地产开发企业在办理商品房预(销)售手续前，应当选择与监管机构签订《合作协议》的监管银行，按照一个商品房预售许可证对应一个账户的原则，开设商品房预售资金监管账户。

　　房地产开发企业登陆商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)选择需要开户的监管银行，打印《商品房预售资金监管账户开户通知书》，到监管银行开立监管账户。

　　(二十)房地产开发企业在监管系统中选择已开立的监管账户，填写《商品房预售资金监管三方协议》并向监管机构提交以下资料：

　　1.商品房预售资金监管项目概况表;

　　2.商品房预售资金监管项目合同概况表;

　　3.监管项目施工进度计划表;

　　4.规划总平面图;

　　5.建设工程规划许可证;

　　6.商品房预售资金监管业务相关人员联系表;

　　7.监管机构认为必要的其他材料。

　　监管机构自受理后2个工作日内完成核实，核实通过的，签订《三方协议》。

　　六、项目合同管理

　　(二十一)房地产开发企业应将与商品房预售资金监管项目合同概况表所对应的施工、材料等合同主要内容通过监管系统进行提交，并报送相关材料，监管机构自受理后2个工作日内完成核实。

　　(二十二)房地产开发企业新增、减少或调整建设施工合同的，应通过监管系统及时更新商品房预售资金监管项目合同概况表，将对应的合同主要内容通过监管系统进行提交，并报送相关材料，监管机构自受理后2个工作日内完成核实。

　　七、工程进度管理

　　(二十三)监管项目按楼幢进行工程进度管理，设置单位工程建成层数达到规划设计总层数一半、单位工程主体结构封顶、单位工程完成外立面施工、监管项目竣工验收备案四大节点。四大节点之间的工程进度小节点按照项目施工工序和实际工程量进行确认。

　　(二十四)房地产开发企业应通过监管系统申请更新监管项目进度，提交现场进度图片或相关证明材料，监管机构自受理之日起2个工作日内完成核实。如需现场查勘的，监管机构应当自受理之日起3个工作日内完成现场查勘核实。

　　(二十五)监管机构应严格监管项目的查勘资料管理，妥善保存查勘记录和项目施工进度影像资料。

　　八、重点监管额度内资金拨付

　　(二十六)重点监管额度内资金应按照工程建设进度予以拨付，房地产开发企业应按照下列规定向监管机构申请拨付：

　　1.单位工程建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金额度的30%;

　　2.单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管资金额度的55%;

　　3.单位工程完成外立面施工的，累计使用资金额度不超过重点监管资金额度的70%;

　　4.单位工程竣工验收备案的，累计使用资金额度不得超过重点监管资金额度的95%;

　　5.单位工程完成不动产首次登记并办理监管终止手续后，全额拨付剩余监管资金。

　　(二十七)房地产开发企业申请支付重点监管额度内资金的，

　　应通过监管系统提交用款申请，监管机构严格按照工程进度和合同支付条款核实拨付至项目合同收款方账户。

　　(二十八)房地产开发企业在项目实施预售资金监管前已支付工程款项、在实施监管后监管账户余额不足的情况下以自有资金支付工程款项的，且项目工程进度均达到节点要求，经监管机构核实符合条件的，该部分资金可以拨付至房地产开发企业账户。

　　(二十九)按照本市预售资金监管使用保函的相关规定，在监管机构核实通过后，开发企业可以使用保函替换同等额度的重点监管额度内资金。当出现索赔情形且监管机构发起索赔时，保函开具机构应当将索赔资金存入监管账户。具体政策及流程按照市住房和城乡建设局及监管机构出台的相关文件执行。

　　(三十)根据市住房和城乡建设局公布的房地产开发企业信用考评等级及差别化管理规定，监管机构对信用良好的监管项目采取适当提高重点监管额度内资金拨付比例等差别化管理措施。

　　(三十一)监管机构应自受理后2个工作日内完成用款拨付核实工作。核实通过的，房地产开发企业通过监管系统自行打印《商品房预售资金拨付通知书》、提供转账凭证，到监管银行办理预售资金划转手续;核实未通过的，监管机构出具《不予拨付通知书》。

　　九、重点监管额度外资金拨付

　　(三十二)重点监管额度外资金是指超过重点监管资金额度以外的资金。重点监管额度外资金由房地产开发企业通过监管系统提交用款申请，可以拨付至房地产开发企业账户。

　　十、资金退款

　　(三十三)退房款

　　房地产开发企业与购房人解除房屋认购协议或购房合同，监管账户累计归集资金总额超出重点资金额度的，房地产开发企业自行与购房人结算退款。监管账户累计归集资金总额未超出重点资金额度的，房地产开发企业可通过监管系统申请退回相应购房款，并提供以下资料：

　　1.商品房预售资金退房款申请表;

　　2.购房人身份证复印件;

　　3.购房人银行卡号复印件(拨付至购房人账户需提供);

　　4.购房合同复印件(解除购房合同);

　　5.定金缴交单复印件(解除认购协议);

　　6.监管机构认为必要的其它材料。

　　监管机构应自受理后2个工作日内完成退房款核实拨付工作。

　　(三十四)不明款

　　发生资金错误存入监管账户或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，由房地产开发企业及时和监管机构对账并调整。

　　开发企业在监管系统上提交不明款资金确认申请，因按揭贷款放款或者银行汇款等错误划入监管账户的，还应当上传相关银行的证明材料。

　　监管机构受理申请后2个工作日内完成核实，核实通过的，开发企业通过监管系统申请拨付不明款资金，打印《商品房预售资金拨付通知书》，到监管银行办理资金拨付手续。

　　十一、监管账户变更

　　(三十五)监管项目尚未发生销售行为或已撤销全部网上备案合同的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的商品房暂停销售。开发企业通过监管系统申请撤销《监管协议》，填写并提交以下材料：

　　1.监管账户变更申请书;

　　2.原监管账户开户行出具同意变更监管账户的证明文件;

　　3.原《商品房预售资金监管协议》;

　　4.监管机构认为必要的其他材料。

　　监管机构自受理监管账户变更申请后2个工作日内完成核实，在监管系统上撤销原《监管协议》，注销原监管账户。

　　开发企业办理监管账户撤销手续后，需重新开立监管账户的，按监管账户开设流程办理，并签订《三方协议》，同时应办理预售许可证账户信息的变更手续。

　　十二、监管协议的终止

　　(三十六)监管楼栋办结不动产首次登记且缴纳质保金、代缴未售房屋物业维修资金后，房地产开发企业即可申请终止项目预售资金监管。

　　(三十七)房地产开发企业通过监管系统选择需要终止的楼栋申请终止预售资金监管，并提交以下资料：

　　1.商品房不动产首次登记办结证明;

　　2.商品房质量保证金缴交凭;

　　3.物业维修资金缴交凭证。

　　(三十八)监管机构受理终止资金监管申请后2个工作日内完成核实。核实通过后，房地产开发企业通过监管系统自行打印《商品房预售资金终止证明》，同时在监管系统上填写《终止项目资金转出确认表》办理资金转出手续。项目全部终止监管需要撤销监管账户的，开发企业到监管银行办理撤销监管账户手续。

　　十三、附则

　　(三十九)本《实施细则》未尽事宜由连云港市住房城乡建设局、中国人民银行连云港市中心支行、中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局按照职责分工共同对应解释。

　　(四十)本细则自2023年6月1日起施行，有效期至2028 年6月1日。各县、赣榆区可以参照执行。《连云港市市区商品房预售资金监管实施细则》(连住房规发〔2016〕1号)同时废止。本细则施行之前已处于监管状态的，特殊监管资金使用管理仍按原规定执行，直至监管终止。